マンションを中古で売却するのに最も適した時期はいつか

今までマンションに住んでいたけども、何らかの理由でマンションを売却しようと考えている場合、どの時期に売却するかによってその額が異なります。今すぐ売却するのと1年後に売却するのでは、大幅に金額が変わってくることも珍しくありません。

そこで、どのタイミングでマンションを中古で売却するべきでしょうか。

売却する時期を5つの視点から見ていきます。

マンションの売却に最適な時期とは?

世の中の景気から判断する

マンションを売却する時期を見定める方法の一つとして、世の中の景気から判断する方法があります。不動産は、常に同じ価格ではなく年単位でみると大きく価格が変動している可能性もあります。これは、その時の景気によって価格が変わるからといってよいでしょう。

そのため、漠然と売却しようと考えるのではなく、現在の景気から判断して売却する時期を決めた方がよいです。もし、現在景気が良くなって土地の価値が上昇しているとすればマンションの値段は現在よりも未来の方が高くなる可能性があります。

この場合には、少し時間をおいて状況を判断しましょう。

一度価格が上がった土地は、すぐに下がることはそれほどありませんので少し様子を見てもよいですが、逆に下がってしまった場合には急いで売ったほうがいいこともあります。ですが、急激に土地の値段が下がる可能性は低く、たいてい緩やかに価格が下がって再び時間が経過すると緩やかに価格が上昇する可能性が高いです。

たいていの場合、上下動を繰り返しながら変化をしていくものです。そのため、今まさに下がり続けているからといって悲観をする必要もなく、急いで売る必要がない限りはじっくりと腰を据えて状況を見守るのも一つの方法になります。

季節から売却する時期を見計らう

マンションを売却する時期を考えるにあたり、季節から判断する方法があります。売却をする方としては、できるだけ高い金額で売却をしたいはずです。1年間を通じて、最もマンションがよく売れる季節は冬から春にかけてです。

二月から三月は、取引が多くなるでしょう。この時期は、四月から新年度が始まるため、それに合わせて引っ越しをする人が多くなるからです。そのため、ほかの時期に物件を表示するよりも二月から三月に新着物件として宣伝をした方が購入してくれる可能性が高くなります。

もし、二月から三月に売却をする場合には、事前の準備をしっかりとしておく必要があるでしょう。避けた方がいい例としては、二月の間際になってようやく売却をするかどうかを判断する場合です。この場合、売却の意思表示を不動産会社にしてから広告が掲載されるまでは数週間からひと月程度はかかると考えてよいでしょう。

そうだとすれば、二月の段階で売却を決めるとやや出遅れるかもしれません。そこで、最低でもその年の一月から売却することを決めて不動産会社を選ばなければいけません。場合によっては、前の年の十一月ないしは十二月から少しずつ不動産会を絞り込んで売却する時期を決めてもよいでしょう。

築年数から売却の時期を考える

築年数から売却の時期を考える方法もあります。マンションを売却する場合には、新築の時から25年までの間は下落する傾向があると考えられます。少なくとも、新築から25年の間ならば売却を決めた時すぐに売ってしまった方がよいでしょう。

売却をする時も直ぐに行動をせず、判断に迷って数年後に売却をするとなれば、価格が下がっている可能性が高いです。新築の時のマンションは、非常に人気が高くそれ以降は急激に価値が下がってきます。最初の5年目は、大きく下がりそこから先は緩やかな下がり方をするでしょう。

5年目から15年目ぐらいまでは比較的緩やかに下落してきますが、16年目以降は結構な勢いで下落する可能性があります。その後、25年目あたりまでは大きく下落しますが、21年目以降はいつ売却してもそれほど金額が変わらない傾向にあります。

修繕履歴から売却時期を考える

マンションは、定期的に修繕をしていくのが普通になります。新築の時は修繕をする必要はほとんどありませんが、10年を経過すると建物に問題が発生することも少なくありません。大規模修繕は、新築から15年が経過した頃にスタートすることが多いです。

なぜこの時期に大規模修繕工事がスタートすることが多いのでしょうか。その理由の一つは、おおむねどのマンションも外壁塗装や防水の耐用年数が15年前後になっているからです。例えば、新築の時には防水工事を行いますが、それからしばらくの間は雨が降っても雪が降っても普通は雨漏りをすることはありません。

ですが、防水を施工した個所の耐用年数が15年前後ならば、新築から15年前後に雨漏りが発生する可能性が高くなります。外壁の場合も同様で、15年を経過したあたりからひび割れなどが発生することが多いです。このようなサイクルを考えると、15年目ぐらいに大規模修繕をすると丁度マンションの劣化が始まる前に修繕をすることが可能になり、マンションの劣化を避けると同時に住人からのクレームなどを抑えることが可能になります。

中古マンションの購入を希望している人の視点で見ると、大規模修繕の時期を気にしている人は多い傾向にあります。築15年前後にすでに大規模修繕工事をしているマンションならば、購入を検討してもいいと考える人も増えるわけです。

この場合、売り主は、ある程度高値で売却をしても問題ないでしょう。しかし、新築から15年程度が経過しているにもかかわらず、大規模修繕工事をしていない場合は購入希望者が寄り付かない可能性があります。結果的に、その時期に売却をしようと思っても高値で売ることは難しくなるでしょう。

税制から見たマンションを売る時期

不動産物件を売却する場合には、所得税が発生する可能性があります。所得税が発生する場面は、マンションを購入した金額よりもマンションを売却した金額の方が高かった場合です。例えば、購入時の金額が3000万円だったのに対して、売却した時が3500万円の場合には、売り主は500万円の利益を得ていることになります。

別の言い方をすると「500万円の譲渡所得が発生した」とも言えます。この500万円の利益に対して所得税がかかるという意味です。逆にいえば、利益が一切出ていない場合には、所得税はかかりません。この所得税は、時期によって額が大きく異なることを理解しておきましょう。

物件を購入してから5年以内に売却をして利益が出た場合には、その利益に対して30パーセントの所得税がかかることになります。ところが、購入してから6年以上が経過すると所得税が15パーセントまで減少することになることを知っておきましょう。

そうすると、5年以内の期間所有していた場合の所得税と6年以上所有していた場合の所得税を比べると、随分と大きな開きがあることがわかります。当然売り主としては、所得税が少なくなる6年目以降に売却をした方がお得です。

ただ実際には、3000万円以上の譲渡所得が発生していないときは、所得税が一切かかりません。これを「3,000万円の特別控除」といいます。つまり、投資目的で3000万円以上の利益を出す場合は税金を気にしておいた方がよいことが分かります3000万円以上の利益が見込めない場合は、所得税のことはそれほど気にする必要はありません。